不動産に関する各種法律問題

任意交渉(内容証明による通知)

建物明渡しの実現のため、最初に必要になるのは、賃借人に対する内容証明による通知です。
内容証明による通知では、賃借人に対し、賃貸借契約の終了を明確に告げ、建物の明渡しを催促します。そのため、適切な終了原因の選択、通知の時期、通知内容を整えるべく早期にご相談をいただくことをお勧めしています。


賃貸借契約の終了原因(期間の定めのある賃貸借契約)

①賃料未払いによる解除

通知時期は、賃料未払いが2~3ヶ月分に達したときが適切です。
通知内容には、賃料未払いにより、賃貸人・賃借人間の信頼関係が失われたことを明記します。賃料未払いの期間、支払意思や支払能力の欠如を、具体的事情と共に盛り込み、即座に通知を発する必要があります。


②期間満了

期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、更新拒絶の通知が必要になります。また、正当事由が必要となりますので、通知内容には、賃貸人が建物使用を必要とする事情、従前の経過、建物の利用状況、立退料支払いの余地などを明記します。


③解約申入れ

期間満了前に、解約条項に基づく解約申入れの通知が必要になります。また、上記期間満了と同様に、正当事由の内容を明記します。


④合意解除

賃貸人・賃借人間の合意に基づく解除です。上記の終了原因が認められる場合であっても、合意によって早期に建物の明渡しを実現した方が、賃貸人にとってメリットが大きい場合には合意解除を選択します。


任意交渉

弁護士は、賃貸借契約の内容、終了原因、裁判から強制執行までの流れを把握しているため、賃借人に対し、早期に建物明渡しに応じた方が良いということを十分に説明できます。また、契約時からに顔を突き合わせて信頼関係を築いた手前、賃借人に対し、信頼関係が失われたことを主張することに躊躇されるオーナー様もいらっしゃいますので、第三者的立場で弁護士が介入することで、平穏に建物明渡しを実現できるメリットがあります。


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